«МЛМ - престиж 2008»

Ипотечный кредит: путеводная нить или удавка

Недавно мой товарищ по институту, назовем его Олег, женился. До этого оба молодожена жили вместе с родителями, и теперь, естественно, захотели жить отдельно. Была присмотрена 2-комнатная квартира в хорошем районе, уютная и даже с кое-каким ремонтом. Главной проблемой была цена — хозяин запросил $50 000. Воспользоваться программами молодежного кредитования жилья не удалось, потому что, во-первых, и Олегу и его жене уже исполнилось по тридцать лет, а во-вторых, для этого требуется состоять в браке не менее года. Мы собрали совет одногруппников и стали думать, что делать в создавшейся ситуации. Как-никак математическое образование позволяет просчитать последствия разных вариантов J.

Самый очевидный путь — взять кредит в банке. Лучший вариант, который удалось найти в нашем городе, на первый взгляд выглядел неплохо: кредит под 12 % годовых с рассрочкой выплат на 25 лет и возможностью досрочного погашения. Вариант возврата, предлагаемый кредитной организацией, предусматривал погашение кредита в течение 25 лет. Таким образом ежемесячно предполагалось выплачивать $167 (возврат кредита) плюс 1 % процент от оставшейся суммы. В результате за 25 лет мой друг выплатил бы кредитной организации собственно кредит ($50 000) и $71 350 процентов. При ближайшем рассмотрении этот вариант уже не выглядел привлекательным. Правда, в этом случае молодожены получали квартиру сразу.

Был рассмотрен вариант ускоренного погашения кредита. Олег — системный администратор в одном из харьковских банков и зарабатывает около $700 в месяц. Его жена — филолог и работает в престижном бюро переводов. Экстремально-форсированный вариант предполагал: $700 каждый месяц идет на погашение кредита и выплату процентов, семья живет на зарплату жены. В этом случае кредит удавалось погасить ровно за 10 лет, выплатив при этом кредитной организации $34 000 процентов.

Но недостатком обоих вариантов, как и любого кредита, является необходимость выплачивать проценты. В первом варианте они почти в полтора раза превышают сумму собственно кредита ($71 350), во втором тоже составляют две трети от суммы собственно кредита ($34 000).

К этому добавляются все недостатки крупного долга: над человеком постоянно довлеет необходимость выплачивать проценты; любые форс-мажорные обстоятельства (увольнение, болезнь) ставят семью на грань финансовой катастрофы; и кто решится в таких обстоятельствах завести ребенка? Такая ситуация «на корню» убивает мотивацию заработать больше денег — они все равно уйдут на оплату долга… Правда, тут есть нюанс: дополнительный заработок можно откладывать, можно тратить на что-то, что приносит непосредственное удовольствие, но есть и контрдовод — чем скорее выплатишь кредит, тем меньше заплатишь по нему процентов.

В общем, проанализировав ситуацию, мы стали искать принципиально другие варианты добиться поставленной цели: получить 2-комнатную квартиру. Мы попросили совета у знающих людей, имеющих свободные средства. На основе их опыта обращения с финансами, вложений и инвестирований была разработана следующая схема.

В нашем городе есть организация, которая выплачивает по вкладам 24 % годовых. Мы подсчитали, что если $700, которые молодая семья согласна ежемесячно вкладывать в собственное жилье, потратить следующим образом: за $100 снимать однокомнатную квартиру (в непрестижном районе и без ремонта в Харькове это вполне реально), а оставшиеся $600 вкладывать под 24 %, то таким образом необходимую сумму в $50 000 можно накопить за 4 года и 3 месяца (см. табл. 1). При этом из этих $50 000 почти $20 000 будут составлять накопления за счет процентов по вкладу. Расчет прибыльности вложения средств под 24 % годовых при ежемесячном начислении процентов приведен в табл. 1. Но этот вариант молодоженов не устроил: больше четырех лет жить в чужой квартире не хотелось.

Таблица 1.

* Удвоение суммы вклада за счет начисленных процентов происходит каждые 5 лет и 9 месяцев.

И тогда был придуман и рассчитан четвертый и окончательный вариант, свободный от недостатков предыдущих. Кредит не берем в любом случае, деньги вкладываем под проценты, но собираем вначале на однокомнатную квартиру. В Харькове такую можно приобрести за $25 000–30 000, в зависимости от района и ремонта. Если откладывать каждый месяц по $600 под 24 %, то на это потребуется 3 года. Было решено купить квартиру без ремонта, сделать его своими силами, а через 2–3 года продать ее дороже, учитывая сделанный ремонт и постоянный рост стоимости жилья.

Этот вариант имеет два существенных достоинства: во-первых, через 3 года молодая семья получает собственную квартиру; во-вторых, экономит $100 в месяц на аренде квартиры. При этом есть возможность каждый месяц откладывать под проценты уже $700 для покупки 2-комнатной квартиры. Если считать, что отремонтированная квартира будет стоить $35 000, то с учетом роста стоимости жилья надо накопить еще $25 000. На это потребуется 2 года и 3 месяцев. Таким образом можно приобрести 2-комнатную квартиру через 5 лет и 3 месяца, при этом после ее покупки нет ни копейки долгов!

А ведь и после приобретения квартиры можно продолжать инвестировать! И можно найти организации, предлагающие большие проценты по вкладам, чем 24! В Украине есть ПИФы, кредитные союзы…

Общий анализ всех рассмотренных вариантов приведен в таблице 2.

Таблица 2.

И если в первых двух вариантах кредитная организация зарабатывает на нас, то в третьем и четвертом вариантах мы используем ее финансовые ресурсы для достижения собственной цели. А как говорил один литературный персонаж: «Иметь тысячу и не иметь тысячи — это уже две тысячи!»

Вывод: если сравнивать четвертый вариант с 10 годами, которые необходимы для приобретения квартиры во втором варианте, то можно сделать вывод о крайней неэффективности второго (и тем более первого) варианта. Если после приобретения квартиры продолжать класть каждый месяц на депозит $700, то за оставшиеся 4 года и 9 месяцев можно накопить ровно $60 000 — это еще одна такая квартира!